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無錫鑫輝創鋼業有限公司是一家專業從事合金鋼鋼板生產及銷售的廠家，主要生產及經銷高壓鍋爐板、國產及進口耐磨板、壓力容器板、橋梁板、耐候板、低溫鋼板等合金鋼板，并致力于發展成為合金材料行業的大型企業集團。

公司成立于2006年，總設計生產能力年生產7200噸。 公司擁有*的設備：2噸，5噸，10噸中頻熔煉爐；200kg，500kg，1000kg三臺真空感應爐；中高溫熱處理電爐等設備。檢測設備包括：爐前直讀光譜儀，分光光度儀，化學分析實驗室、機械性能實驗室（內有*試驗機、硬度試驗機）、金相實驗室、超聲波無損檢測等。

經過多年的努力，已經完備了從熔煉、軋鋼、 拉拔、熱處理到成材全過程的生產工藝及完善的檢測設備。規?；纳a，集約化的管理，以及持續不懈的研發和創新使本公司產品保持著*的生命力。目前公司產品的銷售在國內電熱合金市場上位于前列，2009年初公司成立了外貿部，產品現已遠銷到中東，歐美市場。

國產及進口合金鋼系列：12Cr1MoV(G)、13CrMo44(A335P12（K11562、STFA22、15CrMo、P11、1.25Cr0.5Mo，T11)、10CrMo910(A335P22、K21590、12Cr2Mo、STFA24，STPA24,STBA24)、A335P5、(K41545、STFA25、STBA25、STPA25、Cr5Mo)、A335P9、(S50400、Cr9Mo、STPA26,STBA26,STFA26)、A335P91(K91560,T91,SA213T91,10Cr9Mo1VNb)、WB36(15NiCuMoNB5)、鋼研102(R102、12Cr2MoWVTiB)等

國產及進口耐磨板系列：NM360、NM400、NM450、NM500、NR360、NR400，B-HARD360、B-HARD400、B-HARD450、HARDOX400、HARDOX450、HARDOX500、SB-50、SB-45，XAR400、XAR450、XAR500、XAR600。

7月12日的第四次掛牌，出讓條件再次簡化，無錫12Cr1MoV鋼板現貨庫存供應無需再打包商服用地出讓，但增加了在用地范圍內提供1.2萬平方米住房由單位按3500元/平方米價格回購的條件。終，8月13日，華潤置地以約25.95億元的掛牌起始價將該地塊收入囊中，折合樓面價約1.59萬元/平方米，低于前兩次的掛牌價。

與去年10月份鳳凰路地塊一期多達15家企業報價的熱鬧場面形成鮮明對比，廣州土拍市場發出低溫警報——房企的參與積極性不高，地塊溢價空間正在收窄。

距離廣州1800多公里，8月10日，山西太原八宗原被認為有望拍出“地王”的土地全部流拍。同一天，杭州臨安區的三宗住宅用地，均以*成交，地價對應的保本房價與周邊新房價格基本持平。半個多月之前，上海掛牌一宗位于楊浦區內環內的宅地，因無一家房企報名，成為今年上海首宗市中心流拍土地。

中信建投證券發布的一份報告數據顯示，今年前7個月，300城總流拍宗數達到258宗，流拍率約6%，其中一線城市的流拍率甚至在二季度創下17%的值。而上一輪土拍周期較為低迷的2014年，平均流拍率也僅是4%。

一家大型房企廣深區域的投拓負責人告訴經濟觀察報，四大一線城市中，深圳的土地流拍較少。原因主要在于這幾年房企紛紛進軍深圳，深圳的商業用地和住宅用地本身供應量就不多，一旦在公開市場掛牌，還未在深圳布局項目的房企大多會去報名。

融資收緊限制住企業

中國指數研究院統計數據顯示，今年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5億平方米，同比增長30.4%。一二線城市的宅地推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市則同比增長32.9%。

這與2014年土地流拍潮的爆發截然不同。中信建投證券的報告指出，2014年土地流拍率高主要有兩個原因，一是土地供應力度減少，二是銷售市場低迷。但今年3月以來，新推出的宅地同比持續增長, 銷售市場穩定。

在上述大型房企廣深區域的投拓負責人看來，房企拿地趨于謹慎，首要原因在于融資環境的收緊。

2014-2016年間，采取與金融機構聯手的方式，“曲線”解決拿地的資金問題，這是大部分中小房企的做法。比如，2016年，龍光地產以140.6億元總價拿下深圳市光明新區的一塊“地王”，其背后的合作伙伴包括浙商銀行和平安大華基金。此前龍光地產也曾在深圳分別拿下白石龍和紅山“地王”，均是與平安大華基金合作。

不過，從去年開始，房企的融資渠道正在全面收緊。一方面，銀行對房企信貸申請的門檻和監管進一步收緊，限制資信不足的中小房企和風格激進的高負債房企獲取銀行信貸。

按照中信建投證券提供的數據，今年前6個月，房企開發資金來源同比增長4.6%，其中國內貸款占比同比下降7.9%，以銷售回款為主的其他資金項占比同比增長6.1%。

另一方面，伴隨著不得將信托資金違規投向房地產領域的規定，以委托貸款、信托為代表的房地產非標融資正在減少。

與此同時，很多城市的土地進場門檻也愈來愈高。以深圳為例，近期出讓的土地大部分要從簽訂《成交確認書》之日起5個工作日內一次性付清土地款。部分可以選擇分期付款的，也要自合同生效之日起15個工作日內付清不低于成交總價50%的價款，余款1年內不計利息付清。

上述大型房企廣深區域的投拓負責人透露，現在拿地基本都是自有資金為主，資金的難題限制了很多房企。

“地價決定了項目的安全邊際”

除了資金難題之外，利潤率通常是房企拿地時，全盤謀劃后較為看重的一個因素。

“地價決定了項目的安全邊際，這是拿地時一般會考慮的*關。”一家以開發中式豪宅聞名的房企投資發展部人士說，每次獲取招拍掛信息之后，他所在的部門都會先完成地塊簡報，并針對地塊進行勘測，公司營銷部相關人員同步完成市調報告。根據調查的信息制作出一份地塊初步篩選表格，判斷是否啟動，如若啟動，該地塊會立項。“拿地之前，我們都要進行一番測算，預判未來地塊上需要開發什么產品、定什么價位、收益率大概多少。”他說。

一名曾在一線房企從事過投資、市場研究工作的專業人士給出了更詳細的測算方式，房企一般采用假設開發法對地塊進行利潤推算。所謂假設開發法，就是按照地塊周邊房價倒算回地價，成本測算中通常會考慮土地價格、建安成本和稅費等幾個大指標。

按照中國的預售制度，開發商一般會將一年后的房價漲幅提前納入測算模型中，比如將周邊房價加上10%漲幅，再倒算回地價，觀察地價大概處于哪個水平較為合理。

據了解，當前，房企選擇一宗土地，后期利潤率的預判通常要達到12%以上，才算是比較合適的標的。

而中信建投證券指出，因2015、2016年地價大幅上行，很多地塊的后期盈利正在大幅收縮。2015年所獲地塊地價占售價比重達29%，相比2012-2014三年間項目平均水平上升了11%，而2016年，這一比值進一步提升到38%，房企所獲地塊的利潤正在縮水。2017年，地價占售價比還保持在38%，2017年的利潤空間有所改善,但當年的土地成本并未下降，“說明開發商去年的拿地策略已充分考慮政策持續性。”中信建投證券判斷，土地市場降溫的另一個原因，是銷售利潤率正在筑底。

拿地動作分化

土地流拍率上升的背后，是開發商在土地市場表現的分化。

一部分房企明顯放緩拿地節奏，并將城市更新作為土地儲備的重要補充成分。比如時代中國，前兩年在華南區域斬獲不少高價地塊，今年3月份的業績會上，時代中國董事會主席岑釗雄曾給出2018年時代中國的買地預算——超過200億的錢，但截至今年6月底，時代中國買地總金額為61.15億元，不到200億元的一半。岑釗雄解釋，時代中國還有一堆城市更新項目作為補充，可貢獻的潛在土地儲備約1950萬平方米，預計下半年將有3-4個項目完成轉化。

佳兆業是以巨量城市更新項目作為土地儲備優勢的典型房企。截至2017年年底，佳兆業在粵港澳大灣區7城的土地儲備總建筑面積為1292萬平方米，舊改項目的占地面積高達2395萬平方米，差不多是土儲的2倍。2018年8月，僅有4個項目完成轉化。

上述大型房企廣深區域的投拓負責人稱，舊改的開發進度很慢，一般會影響企業短期內的新盤供應，這些房企通常沒有穩步發展的業績。

另一部分房企正在選擇“逆流而上”，這里面的突出者包括提倡“逆周期”拿地的旭輝控股和龍光地產。在8月15日的中期業績會上，旭輝集團總裁林峰以廈門為例，解釋如何評判逆周期拿地的時機，當地價比高峰期下降30％，窗口期就出來了，如果城市經濟基本面沒有太大變化，這個窗口期就比較安全了。

7月底，旭輝以總價37.06億元，溢價率0.54%拿下浙江杭州蕭山區一塊宅地。

在龍光地產業績發布會上，龍光地產董事會主席兼執行董事紀海鵬表示，行業高點的時候，順周期賣樓，行業低點的時候，逆周期拿地。

壓力容器板：Q345R，16MnDR,14Cr1MoR，15CrMoR，09MnNiDR，12Cr2Mo1R，Q345R(HIC),07MnCrMoVR,13CrMo44。

低溫鋼板：Q345D/16MnD、Q345E、16MnR、15MnVR、09Mn2VR、06AlNbCuN。

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